REVITALIZACIÓN DE LA VIVIENDA EN EL CENTRO HISTÓRICO BARRANQUILLA

Las siguientes son las conclusiones que sobre el tema de vivienda fueron expuestas en la reunión plenaria y aprobadas por aclamación
  1. Introducción

    2. La experiencia acumulada en el ámbito mundial, regional y local ha demostrado la necesidad de contar, como condición fundamental para los procesos de rehabilitación y conservación de los centro históricos, con programas de mejoramiento de la calidad de vida de los residentes, quienes garantizan la vitalidad de los mismos.
     
  2. Imagen Objetivo

    3. "Recuperar el Centro Histórico de Barranquilla como lugar plurisocial de encuentro ciudadano, fortaleciendo el uso de vivienda como un instrumento dinámico que aseguren su sostenibilidad" 
     
  3. Propuesta de vivienda en el Centro Histórico

    4. La propuesta de intervención inicial parte del reconocimiento de edificaciones con altísimo potencial para desarrollar proyectos de vivienda. Como mecanismo para ello, se deben diseñar parámetros de construcción flexibles que permitan adecuar las condiciones existentes. Se debe garantizar, principalmente a través de la normativa, que la vivienda presente condiciones de habitabilidad.
     
  4. Características generales de la intervención inicial

    5. La intervención en vivienda se localiza en la Zona 2 del Distrito, delimitada entre la Carrera 38 y la carrera 46 y de la Calle 34 a la Calle 40 el precio de venta objetivo en promedio sería de US$ 17,000.00. Los productos inmuebles tendrían como segmentos objetivos en los estratos socio económicos tres y cuatro y tendría como segmentos potenciales los estratos dos y cinco.
    En el corto plazo, el valor de la vivienda deberá ser tal que, mayoritariamente, pueda ser clasificada como vivienda de interés social (VIS), ya que esto generaría una serie de beneficios que incentivarían la compra.
     
  5. Características de los potenciales residentes 

    6. Barranquilla presenta un alto déficit de vivienda; la demanda con capacidad de compra se concentra básicamente en el estrato tres; con una composición familiar de cuatro a siete personas y un ingreso familiar promedio de tres salarios mínimos, lo cual le permite ser sujeto de crédito.

    Estas familias tienen como actividades de recreación la diversión en conjunto, por ejemplo las fiestas colectivas en el espacio público.

    El tipo de producto de interés es una vivienda independiente, con un área promedio de 60 m2, con dos a tres habitaciones y con uno o dos baños. El factor fundamental para la elección de vivienda esta dado por la relación entre calidad y precio. La demanda requiere servicios complementarios que respondan a las necesidades inmediatas como pequeños supermercados, guarderías y otros.

    En la actualidad el segmento demandante se encuentra en la periferia del Centro Histórico. 
     
     
  1. Justificación de la elección de la zona

    2. Teniendo en cuenta que el objetivo es otorgar un equilibrio al conjunto Centro Histórico y habiéndose identificado la zona 1 como monumental de uso mixto; la zona 2 como de vivienda y oficinas y la zona 3 como unifamiliar. Hemos seleccionado la zona 2 como punto de partida para la intervención en vivienda, por presentar las condiciones más adecuadas, teniendo como características positivas que podrían generar atractivo, entre otras, la accesibilidad, servicios públicos (agua y luz) con redes subutilizadas, edificaciones de comercio, instituciones gubernamentales y de culto y la existencia de edificios desocupados en un estado de deterioro aceptable, que facilita la recuperación.
     
  2. Acciones para hacer atractiva la elección de vivienda

    3. Considerando que el sector demandante debe encontrar valores diferenciales favorables en la oferta de vivienda, se propone realizar:
     
  3. Programa de promoción y divulgación de la vivienda multifamiliar segura en el centro.
  4. Promover la existencia del diseño arquitectónico de calidad y bienestar. Aprovechar los edificios de dos o tres niveles que permitan prescindir del ascensor y por lo tanto disminuir los costos de administración.
  5. Atraer al inversionista hacia los edificios existentes en el perímetro seleccionado, aprovechando su arquitectura de valor patrimonial adaptada a vivienda que rescate la identidad de la zona.
  6. Propuesta integral de adaptación de la vivienda al medio ambiente, generando estudios de impacto ambiental que incluyan arborización, tratamiento de pavimentos, descontaminación visual, adecuación de zonas peatonales y recreativas, buscando concentrar los edificios intervenidos entorno al espacio público tratado. 

    7. Regular el uso del suelo y realizar programas de readaptación social para población vulnerable (prostitutas, indigentes, etc.).
  1. Financiación

    2. La operación de rehabilitación y recuperación del Centro en materia de vivienda considera principalmente el financiamiento del sector privado. 
    Dado que los subsidios e incentivos existentes son insuficientes para atraer la inversión privada al centro, es necesario crear nuevos incentivos y subsidios que lo hagan atractivo "competitivamente" con respecto de la inversión en la periferia.
    En el inicio de un eventual programa, es necesario enfocar esta acción sobre instituciones existentes que organizan dicha demanda, como es el caso de las cajas de compensación. 

    Se propone establecer mecanismos de financiación con acciones a corto y mediano plazo dentro de una visión de futuro:
     
    Mecanismo de financiación Acciones a

    corto plazo

    		 Acciones a

    mediano plazo
    Subsidios Clasificar los servicios públicos como estrato 1. Subsidio público al constructor que ofrece vivienda en los centros históricos.
    Incentivos

    Tributarios

    		 - Disminución de los impuestos a la construcción.

    - Congelar el impuesto predial por mejoras introducidas al inmueble hasta un máximo de 10 años

    		 - Usar la exención del IVA para vivienda en el centro histórico.
    Incentivos 

    Financieros

    		 Fondo de garantía para lo informales.  
    Incentivos 

    a la construcción

    		 Acomodar las normas de construcción a la realidad del centro.  
    Mecanismos para incentivar la inversión
    Titularización Diseñar la herramienta financiera operativa Aplicar la titularización como herramienta de financiamiento.
    Arrendamiento   Difundirlo como alternativa de inversión.
    Modelo de Gestión

    Ante la riqueza, valor, complejidad y niveles de deterioro socioeconómico, físico, ambiental y financiero del centro histórico de Barranquilla, se insiste en la urgente e inaplazable necesidad de fortalecer a la Empresa de Desarrollo Urbano de Barranquilla (EDUBAR), para que tenga como objeto, entre otros, el manejo integral del Centro Histórico, con la capacidad de generar la interlocución necesaria entre todos los actores involucrados.
  1. Estrategia

    2. Intervenir de manera gradual en la zona dos y alrededores, mediante la recuperación de edificios ya identificados que están ubicados en áreas que presentan menor conflicto (zonas con intervención previa o con menor comercio ambulatorio) con el objetivo de generar credibilidad tanto para los inversionistas como para los potenciales habitantes. La intervención tiene como objetivo, a mediano plazo, la incorporación de la Plaza San Nicolás como ESPACIO PUBLICO RECUPERADO, para posteriormente consolidar la zona 2 con usos de vivienda y comercio en planta baja.
       
    1. Acción Municipal
    • El Distrito podrá hacer operaciones piloto (muestras) a fin de dar cuenta de la calidad y el estándar esperado, motivando de esta manera a los inversionistas y empresarios del sector de la construcción.
    • El Distrito será el principal actor regulador en materia de rehabilitación y mejoramiento de la calidad técnica y arquitectónica del espacio público y de la infraestructura vial y de servicios.
    • El Distrito será el garante del cumplimiento de la normas de accesibilidad, tanto en los espacios públicos como privados.

      • La Alcaldía debe crear un Plan Parcial para el ordenamiento de la construcción en el Centro Histórico, tanto en lo publico como en lo privado; la normativa debe ser muy clara, de tal manera que pueda ser manejada por las Curadurías Urbanas existentes.
    1. Hipótesis de Intervención
    Se proponen cinco hipótesis de intervención de acuerdo a la lógica propuesta en el V SIRCHAL ; a continuación y a manera de ejemplo se detallan dos. HIPÓTESIS UNO : Calle 37
    1. Republicano : Calle 37 entre carreras 45 y 46
    2. Adpostal : entre carreras 45 y 46 acera oriental
    3. Art Decó : Calle 37 entre carreras 45 y 46 acera oriental
    4. Santander : Calle 37 entre carreras 44 y 45 acera oriental
    5. Palacio del Deporte : Calle 37 carreras 41 y 43 acera oriental
    HIPÓTESIS DOS : Plaza Simon Bolívar
    1. Roxi : Carrera 45 calle 33 esquina.
    2. Edificio Díaz Díaz : Carrera 45B entre calles 32 y 33.
    3. Conavi : Calle 34 con carrera 44 (esquina noroccidental).
    4. Banco de Londres : Calle 34 entre carreras 44 y 45 (acera occidental).
    HIPÓTESIS TRES : Calle 40
    1. Hotel Caribana : Calle 40 con 41 esquina Noroccidental
    2. Edif. Banco Santander : Calle 40 con 43 esquina Noroccidental
    HIPÓTESIS CUATRO : Plaza San Nicolás
    1. Banco Comercial
    2. Salazar
    3. Edificio San Nicolás
    4. Terremoto
    5. Iris
    6. Parqueadero descubierto
    7. Baratanga
    8. Volpe
    9. Fanny 2
    10. Fanny 1
    11. Lacorazza
    12. Hotel Regina
    13. Edif. Paseo Bolivar
    14. Edif. De Comercio
    HIPÓTESIS CINCO : Antigua Gobernación y su entorno.
     
     
     


    HIPÓTESIS UNO : HIPÓTESIS CALLE 37
     
     

    Objetivo:

    Crear un eje recuperando el espacio público de la gobernación actuando en principio sobre los edificios de Adpostal y el Art Decó rematando en el edificio de la Aduana, posteriormente en los otros tres edificios. Delimitación: La calle 37 desde la carrera 41 (progreso) hasta el edificio de la Aduana.
    Relacion de edificios:
    1. Republicano : Calle 37 entre carreras 45 y 46
    2. Adpostal : entre carreras 45 y 46 acera oriental
    3. Art Decó : Calle 37 entre carreras 45 y 46 acera oriental
    4. Santander : Calle 37 entre carreras 44 y 45 acera oriental

      5. Palacio del deporte : Calle 37 carreras 41 y 43 acera oriental

      Programa:

      Recuperación de edificios para vivienda con acondicionamiento integral del espacio público (iluminación, manejo de basuras, manejo de vendedores ambulantes y estacionarios).

    Requerimiento de espacio público:

    •Alumbrado público .
    •Mobiliario urbano
    •Calles limpias.
    •Vendedores ambulantes ordenados.     
    Esquema financiero:
    Edificio : Adpostal

    Ingresos por venta : $ 745´000.000

    Costo de intervención : $ 670´000.000
    Financiamiento

    Pre venta : $180´000.000 (aportes de venta durante la construcción) Aporte inmueble : $200´000.000
    Socio Constructor : $145´000.000
    Socio institucional : $145´000.000
    Beneficio : $ 75´000.000
    Rentabilidad económica : 14.5% sobre el capital
    HIPÓTESIS DOS

    Estatua de Simón Bolívar
     
     

    Objetivo:

    Realizar una intervención de consolidación de la primera cuadra Paseo Bolívar. Delimitación: Calle 34 entre carreras 44 y 45. Relacion de edificios:
    1. Roxi : Carrera 45 calle 33 esquina.
    2. Edificio Díaz Díaz : Carrera 45B entre calles 32 y 33.
    3. Conavi : Calle 34 con carrera 44 (esquina noroccidental).
    4. Banco de Londres : Calle 34 entre carreras 44 y 45 (acera occidental).
    Requerimiento de espacio público: Rehabilitación del Plaza Simón Bolívar: recuperación de andenes de la primera cuadra de la calle 34; programa de arborización. Estimación financiera: Edificio : Roxi

    Ingresos por venta : $1 040´000,000

    Costo de intervención : $ 868´000,000

    Incluye costo de capital

    Financiamiento

    Pre venta : $156´000,000 (aportes de venta durante la construcción)

         Aporte inmueble : $250´000,000
    Socio Constructor : $100´000,000
    Préstamo Bancario : $362´000,000
    Beneficio : $ 172´000.000
    Rentabilidad : 66.87%
  1. Actividades
Se incorpora el cronograma de actividades generales y específicas que proporcionen el marco normativo legal y financiero necesario para la puesta en marcha de la estrategia y la ejecución de la hipótesis Calle 37.
 
Año 1
Año 2
Año 3
Actividades Tr1 Tr2 Tr3 Tr4 Tr5 Tr6 Tr7 Tr8 Tr9 Tr10 Tr11 Tr12
Espacio Público                        
Identificar las carácterísticas del uso de suelo                        
Propuestas de control del uso del suelo                        
Identificar a la población vulnerable                        
Preparar los programas de readaptación social

y económico

                        
Ejecutar los programas de readaptación social 

y económico

                        
Elaborar la propuesta integral de adaptación 

de la vivienda al medio ambiente 

                        
Desalojo y Control de la Zona                        
Tratamiento de Pavimentos                        
Descontaminación visual                        
Adecuación de zonas peatonales y recreativas                        
Vivienda                        
Idenfificar las edificaciones con altísimo potencial                        
Identificar el regimen de propiedad                        
Identificar las características de la población 

de la zona 2

                        
Definir las condiciones de habitabilidad asoiciandolos

al acceso de los subsidios

                        
Estudiar el estado actual y potencial de los 

servicios públicos

                        
Construcción                        
Diseño                        
Trámites                        
Construcción                        
Escrituración y registro                        
Demanda                        
Estudio de mercado de oferta y demanda                        
Programa de promoción y divulgación del 

nuevo centro.

                        
Programa de promoción y divulgación de la 

vivienda multifamiliar segura en el centro.

                        
Oferta                        
Normas específicas para la construcción en el Centro                        
Promover la elaboración de diseños arquitectónico de calidad y confort.                        
Atraer al inversionista hacia los edificios existentes 

en el perímetro seleccionado.

                        
Identificar operaciones piloto (muestras)                        
Promoción y Venta                        
Financiamiento                        
Clasificar los servicios públicos como estrato 1.                        
Disminución de los impuestos a la construcción.                        
Propuesta de un mecanismo financiero al Fondo 

Nacional de Garantías u otro que permita financiar 

el acceso de los comerciantes informales a los locales

a producir en las intervenciones

                        
Asociar los subsidios a standares cualitativos 

de los proyectos a producir

                        
Diseñar a la Titularizaciónla herramienta 

financiera operativa

                        
Mejoramiento social                        
Programa de mejoramiento a la población habitante 

mas desposeida 

                        
Preparar un programa de reinsercion laboral.                        
 
ZONA 2