El proceso de deterioro y las estrategias de conservación

Los tres casos analizados presentan muchas similitudes en las estrategias de conservación usadas.  Esta similitud es el resultado de las similitudes de los problemas que se enfrentan.  A pesar de las diferencias de localización
geográfica, rol funcional, tamaño e historia de las ciudades analizadas, el proceso de deterioro de sus centros históricos y, por consiguiente, los problemas de conservación que enfrentan son notablemente similares.
 
El proceso de deterioro

El deterioro de los centros históricos estudiados se inicia en las tres ciudades conjuntamente con la expansión urbana explosiva, que acompaña la aceleración del proceso de urbanización y la dispersión espacial de
actividades que hizo posible la masificación del transporte automotor.  En menos de cuarenta años las ciudades rebalsaron ampliamente los límites que por casi cuatrocientos años definieron el espacio urbanizado.   En todas, el
espacio que hoy se reconoce como centro histórico representa una proporción menor del espacio ocupado por la ciudad.  El abandono del centro por las actividades económicas más dinámicas y por los hogares de ingresos medios y altos dio inicio a un espiral de deterioro urbano que abarcó tanto la edilicia privada como los monumentos históricos.  El gráfico [81] contiene una síntesis del proceso de obsolescencia que afecta a los centros históricos (y que en esencia no difiere de los procesos que afectan a otras áreas centrales de las ciudades, sean o no históricas) basado en una comparación del comportamiento de las principales variables de inversión y rentabilidad relativas a un promedio esperado para la ciudad y su impacto sobre el deterioro de las estructuras físicas de los centros históricos.

El abandono del centro por parte de las actividades económicas y residenciales disminuye el retorno que obtienen las inversiones inmobiliarias privadas. La disminución de la demanda por espacio no sólo reduce los flujos de rentas sino que también reduce la velocidad de venta de las propiedades.   Más aun, el deterioro de los edificios y las ordenanzas
de conservación incrementan los costos de construcción poniendo los edificios rehabilitados fuera de competencia con las nuevas edificaciones de la periferia.  Estos procesos reducen o eliminan los incentivos del sector privado para realizar  nuevas inversiones en ampliación o mantenimiento del acervo edilicio.  En la medida que los retornos a la inversión privada disminuyen por bajo el promedio de la ciudad, el interés de los inversionistas se desplaza hacia las nuevas áreas de expansión urbana abandonando las áreas centrales.

La disminución de la actividad económica y residencial y la disminución o paralización del ritmo de construcción reducen el rendimiento tributario de los centros históricos, fenómeno que, lo que unido al crecimiento explosivo
en la periferia, desvía la inversión pública de las áreas centrales acelerando la espiral de deterioro.  A medida que el proceso avanza todos estos indicadores se alejan de los promedios de la ciudad contribuyendo a acentuar la imagen de abandono y deterioro del área.  El Polo de Bom Jesus en el Barrio de Recife es un ejemplo extremo de este proceso. En el momento que se inicia la intervención pública para promover su recuperación, el área
había perdido muchas de sus actividades centrales y se encontraba en un estado de abandono donde los propietarios no recibían ningún retorno y no hacían ninguna inversión.  Este proceso afectó también a los centros de Cartagena y Quito que, aunque retuvieron muchas actividades centrales (fundamentalmente ligadas al gobierno y el abastecimiento de los grupos de menores ingresos) ajustaron la dotación de espacio físico a la nueva demanda a través de procesos de división y tugurización de predios.

Las estrategias de conservación

Las estrategias usadas en la conservación de los centros históricos analizados son notablemente similares.  Todas han superado las fases iniciales que centran el esfuerzo de conservación en la puesta en vigencia de ordenanzas y entregan al sector público la responsabilidad de invertir en conservación de monumentos.  Los tres casos estudiados corresponden a fases relativamente avanzadas (al menos comparativamente a la experiencia de la Región) del esfuerzo de conservación en las que el sector privado tiene alguna participación.  Sin embargo en todas ellas, la participación privada ha sido precedida por una fuerte inversión pública la que ha tenido objetivos y ha seguido itinerarios similares.

Las intervenciones del sector público han intentado detener el proceso de deterioro. En el caso de Cartagena para proteger los monumentos, en los casos de Recife y Quito con el objetivo adicional de atraer inversión privada a los centros históricos.  En estos casos, la intervención pública ha buscado reducir la incertidumbre y los riesgos reales y percibidos que enfrenta el sector privado para invertir en los centros históricos.  Para lograr este objetivo se ha intentado cambiar la imagen de deterioro de los centros históricos, generar externalidades atractivas a la inversión privada y demostrar la viabilidad de emprendimientos inmobiliarios.

Los casos analizados muestran distintas formas de abordar los problemas derivados de la imagen de deterioro y abandono de los centros históricos. En los tres casos, se buscó cambiar esta imagen.  En Cartagena recuperando
monumentos y mejorando el espacio público, en Recife invirtiendo además en la recuperación de fachadas y la promoción de nuevas actividades centrales, y en Quito, además de las inversiones anteriores, mejorando o agregando
nuevos servicios públicos (Museo de la Ciudad, Centro Cultural).   Las tres experiencias analizadas crearon externalidades atractivas a la inversión privada.  El mejoramiento de la infraestructura y el espacio público es una
acción presente en todos los casos en tanto que Quito y Recife incluyen además inversiones para mejorar la accesibilidad desde el resto de la ciudad y acciones concertadas con el sector privado para rehabilitar edificios de
interés.   En estos dos casos el sector público también adelantó inversiones demostrativas para probar la viabilidad de emprendimientos comerciales en los centros históricos.

Las intervenciones para reducir la incertidumbre de los inversionistas privados han sido variadas.  En Cartagena, donde éstas han sido más indirectas, se han centrado en la puesta en vigencia y ejecución de un estricto plan de conservación que ha dado garantías sobre la calidad de los emprendimientos que se realicen en la ciudad amurallada. En Recife, la Oficina del Barrio de Recife ayudó a inversionistas interesados a encontrar propietarios dispuestos a entrar en sociedades para la rehabilitación y comercialización de inmuebles.  Asimismo, organizó eventos culturales en el Polo de Bom Jesus contribuyendo a posicionar el área como centro cultural y de recreación.  La Empresa del Centro Histórico de Quito va aun más allá asociándose con inversionistas privados asumiendo parte del riesgo comercial de los emprendimientos.
 
En síntesis, el proceso ha seguido las siguientes fases.

1. El sector público lidera el proceso de conservación del patrimonio urbano de los centros históricos, al inicio a través de legislación de protección y planes de conservación y, en fases posteriores, invirtiendo en
la conservación de monumentos.

2. En fases más avanzadas de la intervención pública en conservación, entes públicos invierten en el mejoramiento de la infraestructura y los espacio públicos que rodean los monumentos. El objetivo de estas inversiones
ha sido múltiple, conservar monumentos de valor patrimonial, revertir la imagen de deterioro del área y generar externalidades para atraer inversionistas privados.

3. Sólo cuando el proceso de conservación ha adquirido un mínimo de inercia se materializan inversiones privadas en conservación o rehabilitación de inmuebles.

Los diagramas [82] a [85] muestran la interacción temporal y espacial de las intervenciones observadas en los casos estudiados.  Estas se complementan con el Gráfico [81] que sintetiza la observación hecha en las experiencias
analizadas que indica que la sostenida intervención pública, si bien contribuye a mejorar el estado de conservación del área en relativamente corto plazo, sólo desencadena inversiones privadas en el largo plazo y retornos tributarios, en un plazo mayor aún.  En sus fases finales, se espera que el proceso de conservación  adquiera inercia propia y se extienda a toda el área objetivo, fundamentalmente con base en inversiones privadas. En los casos bajo estudio esta fase no ha sido alcanzada plenamente aún, excepción hecha del Barrio Centro de Cartagena donde la demanda por
residencias de veraneo indujo a inversionistas privados a rehabilitar edificios con fines comerciales.  De este modo, la participación privada en el esfuerzo de conservación  trascendió las experiencias de rehabilitación individual de viviendas que dominaron las fases iniciales, agregando un componente comercial a la participación privada en la onservación del centro.

El rol de los planes

Los casos estudiados representan diferentes opciones sobre el rol del planeamiento en el diseño y ejecución de las acciones de conservación y revitalización.  En Cartagena el Gobierno Nacional financió, sin mayor coordinación, la conservación de monumentos con base en acciones de organismos nacionales y patrocinó la formulación de regulaciones de conservación patrimonial para el Centro Histórico.  La Municipalidad ha implantando  medidas de control de las inversiones privadas en consulta con el Concejo de Monumentos Nacionales.  En este caso, no existen planes explícitos que coordinen las intervenciones de los organismos del Gobierno Nacional, Departamental y municipal. Los logros alcanzados corresponden más a la afortunada coincidencia de los intereses de la elite cultural, que promovió la movilización de inversiones públicas y los reglamentos, y los intereses de la elite económica, que conservó y rehabilitó viviendas y inmuebles comerciales con fines turísticos.

En el otro extremo de los instrumentos de planeamiento usados se ubica el Barrio de Recife donde las intervenciones de la Municipalidad se enmarcan en las propuestas de un Plan de Revitalización del Barrio que fija los tipos y áreas de inversión prioritarias.  Las inversiones hechas en el Polo de Bom Jesus corresponden a las prioridades establecidas en ese plan.  En la ejecución de estas acciones, la Municipalidad ha hecho uso extenso deinstrumentos de coerción (expropiación de predios) y concertación deintereses con el sector privado (facilitando el encuentro de demandantes y oferentes de inmuebles) a través de la intervención de la Oficina del Barrio de Recife.  Las acciones en ejecución por la municipalidad en el Polo Alfandega también responden a las prioridades definidas en el Plan de
Revitalización documento que hasta hoy provee orientación al proceso de inversión pública en el área.  La secuencia estratégica y continuidad de las intervenciones públicas juegan un rol central en asegurar la sostenibilidad
de largo plazo del esfuerzo de conservación y Revitalización en un área que está gradualmente ganando nueva centralidad.

El caso de Quito es ilustrativo de un proceso intermedio. La Municipalidad elaboró y ejecuta un Plan Regulador del Centro Histórico el que norma las inversiones privadas en el área en tanto que la Empresa de Capital Mixto del
Centro Histórico actúa con base en una estrategia flexible de inversión definida a partir de la negociación del Préstamo del BID.   En este caso la acción de la Empresa es protagónica y sus estrategias de intervención dictarán la evolución futura del centro.  La Empresa, fiel a sus objetivos de promoción de la inversión privada, no actúa con base a planes de inversión predefinido y rígidos, sino que más bien con base en la aplicación de un enfoque estratégico al aprovechamiento de las oportunidades de inversión que se le presentan.
 

Participación del sector privado

Estrategias de intervención

Es posible identificar situaciones tipo en la relación posible entre los sectores público y privado en la ejecución de una estrategia de conservación de centros históricos.  Ellas se diferencian en el grado de coordinación o interdependencia entre las acciones públicas y las privadas.  Estas se muestran en el gráfico [86].

En un extremo se ubican estrategias que podrían denominarse como de libre mercado las que separan claramente las funciones públicas y privadas en el proceso.  El sector público asume sus funciones privativas: planificación del desarrollo urbano, mejoramiento de la infraestructura y el espacio público y la conservación de monumentos  públicos.  En atención a las externalidades que sobre la conservación de los monumentos tienen la conservación de la edilicia privada del entorno, este modelo puede incluir incentivos a la conservación privada de inmuebles tanto exenciones tributarias como subsidios directos.  El resto de las funciones quedan entregadas a los propietarios e inversionistas privados interesados incluyendo: la promoción del desarrollo económico del área, la consolidación
de suelo, el financiamiento y ejecución de inversiones en rehabilitación y conservación de inmuebles, su comercialización y explotación comercial.

En el otro extremo del espectro de opciones se ubican los casos en que el sector público asume la totalidad de las acciones de conservación y rehabilitación ocupando prácticamente todo el espacio de gestión.  Esta opción de intervención estatal ha sido intentada en algunas ciudades las que han comprobado que - al hacer depender el proceso casi exclusivamente de la disponibilidad de fondos públicos y no recuperar las inversiones de los
beneficiarios - presentan problemas de sustentabilidad de largo plazo.  El proceso es excesivamente dependiente del volátil apoyo político y la siempre cambiante disponibilidad de recursos públicos.

Una estrategia intermedia es la que promueve la asociación público-privada. En este caso los actores se asocian para emprender tareas haciendo pleno uso de la combinación de habilidades y poderes de cada uno para facilitar la ejecución de tareas complejas, como por ejemplo la promoción del desarrollo económico local y la consolidación del suelo. Asimismo, esta asociación puede usarse para facilitar el financiamiento de inversiones con el sector público asumiendo parte del riesgo inicial de las inversiones pioneras.

Modelos de intervención en los casos de estudio

La ligazón efectiva entre inversión pública y privada varía según los casos. En Cartagena ésta fue indirecta en tanto la motivación de la inversión privada fue exógena al esfuerzo público.  En la medida que no se dieron acciones públicas de promoción del desarrollo económico ni de consolidación de suelo, Cartagena se enmarca al modelo de libre mercado descrito en la sección anterior.  Sin embargo, es claro que la inversión privada probablemente no se habría materializado (al menos no en la escala que se observa hoy) de no haber habido la inversión pública en conservación de monumentos,  mejoramiento de infraestructura y espacios públicos.  En Cartagena, el sector público ha regulado  el proceso privado de conservación y rehabilitación con base en un Plan de Conservación.  Si bien pocos discuten las bondades del Plan y su contribución a la calidad y consistencia del proceso de conservación del Centro Histórico, muchos cuestionan los procedimientos de ejecución, en particular la interpretación de las normas que hace la Municipalidad que no siempre es recibida favorablemente por los inversionistas.  Este hecho resalta la complejidad de ejecutar Planes de Conservación basados en regulaciones por tipologías de edificaciones cuya aplicación requiera de algún grado de discrecionalidad técnica para considerar cada caso según sus méritos [87].

En Recife la relación fue más directa en tanto la Municipalidad invirtió en la compra y rehabilitación de inmuebles para demostrar la viabilidad de estos emprendimientos frente a un sector privado muy reticente a invertir, incluso después que la Municipalidad había mejorado la infraestructura y el espacio público. En este caso, la acción municipal ha tenido que superar la incertidumbre que genera en el sector privado por el alto grado de deterioro y el abandono en que se encontraba el área del Polo do Bom Jesus.  Por esta razón el modelo de asociación público-privado que ha surgido en Recife no se ajusta estrictamente a un modelo puro sino que incluye una variedad de intervenciones sugeridas por la necesidades de promover inversiones privadas en circunstancias particularmente adversas [87].

En la medida que las intervenciones y la institucionalidad usada en el Centro Histórico de Quito se diseñaron para promover la colaboración público-privada, esta representa un caso más cercano al modelo teórico de asociación mostrado en el Gráfico [86].   La institución a cargo del proceso de conservación, la Empresa del Centro Histórico fue creada para adelantar inversiones en sociedad con el sector privado por lo que el sector público está involucrado
en la consolidación de suelo, la promoción de desarrollo económico, el financiamiento, rehabilitación de inmuebles y su comercialización.  El alto grado de participación del sector público se expresa en el gráfico [87] en que la interacción con el sector privado se produce más arriba que lo esperado en el tipo puro de asociación [86].  Fases más avanzadas del proceso deberían evolucionar hacia una presencia menor del sector público en el proceso, más en linea con la distribución de resposabilidades y riesgos del modelo teórico mostrado en el gráfico [86].

Con la información disponible no es posible hacer inferencias muy precisas sobre las bondades de una estrategia sobre otra.  Como especulación teórica se podría afirmar que el modelo de Cartagena permite menos control de los
impactos del esfuerzo de conservación público que las estrategias de vinculación entre los sectores público-privado usados en Recife y Quito.  En la medida que el sector público no se involucra en la promoción de inversiones privadas, pierde control sobre su cuantía y oportunidad.  De esta manera no puede garantizar que los efectos multiplicadores potenciales de la inversión pública se materialicen, lo que en definitiva incrementa la incertidumbre de que se logren los beneficios que justifican el uso de recursos públicos.  Al menos en las etapas iniciales del proceso, los modelos de Recife y Quito ofrecen mayor control al sector público sobre las inversiones privadas.   En etapas más avanzadas del proceso - por ejemplo cuando éste ya adquiere una cierta inercia - continuar actuando con estrategias como las de Recife y Quito tienen el riesgo de desplazar inversiones privadas por exceso de participación pública.

El rol de los subsidios

Los tres casos estudiados incluyen renuncias tributarias en el paquete de incentivos a la inversión privada.  Estas varían de la exención total del impuesto territorial a las inversiones en restauración monumental que cuenten con licencias del Concejo de Monumentos Nacionales en Cartagena, hasta la exención del impuesto de servicios a las actividades económicas que se instalen en inmuebles rehabilitados en Recife.  El estudio no contó con información cuantitativa para analizar el impacto de estos subsidios en promover inversiones privada en conservación. En todos las ciudades estudiadas, la opinión de especialistas consultados fue que las renuncias tributarias tenían poca influencia en las decisiones de los inversionistas privados.  En todo caso mucho menores que las intervenciones públicas que
mejoran la infraestructura, el espacio público, y modifican la imagen de deterioro de los centros históricos.

El rol de los subsidios indirectos para lograr los objetivos públicos de conservación de centros históricos a través de inversiones privadas requiere mayor estudio.  El monto, la forma y el etapamiento de este instrumento requiere revisión en todos los casos estudiados.  A modo de ejemplo, las exenciones tributarias benefician por igual a los inversionistas o propietarios indistintamente de la oportunidad de sus inversiones.  En estricto rigor, el gobierno debería premiar a los pioneros con mayores incentivos que los que reciben inversionistas que siguentendencias ya
establecidas.

En Quito la Empresa ha usado los subsidios directos que ofrece el Gobierno Central para facilitar el acceso de hogares de bajos ingresos a la propiedad de viviendas rehabilitadas en el Centro Histórico.  Este tipo de incentivos
tiene un rol claro en estos programas particularmente si se usan, como en el caso de Quito, focalizados en los hogares de bajos ingresos y son financiados por programas nacionales de subsidio a la vivienda social.

Efecto multiplicador de la inversión pública

La corta perspectiva histórica de los casos analizados dificulta el análisis del efecto multiplicador de la inversión pública en conservación y rehabilitación de los centros históricos.  Para el caso de Cartagena no se
cuenta con información para hacer este análisis y para los casos de Recife y Quito, los datos disponibles son los de inversiones programadas más que los de inversiones efectivas.
El Plan de Revitalización del Barrio de Recife contempla un efecto multiplicador promedio de US$ 2.57 dólares de inversión privada esperada por cada dólar de inversión pública.  El Plan no espera una significativa participación del sector privado en los primeros años pero asume un fuerte incremento de  hacia el final  (multiplicador 3.62 en los años 11 al 15). En el caso de Quito, el efecto multiplicador esperado del conjunto inicial de intervenciones de la Empresa es de US$ 0.3 dólares de inversión privada por cada dólar de inversión pública.   Es posible que estas cifras  ubestimen el efecto multiplicador efectivo de la acción  pública por cuanto incluyen sólo las inversiones identificadas durante la preparación de los planes y no miden las inducidas pero no previstas.  Los supuestos del Plan de Revitalización del Barrio de Recife parecen razonables en cuanto suponen la mobilización de recursos privados sólo a partir de tres o cuatro años de iniciadas las acciones públicas.  Sin embargo, se sabe que tanto en el centro de Quito como en el Barrio de Recife, ya están ocurriendo inversiones privadas independientes de las acciones del sector público, materializando un efecto multiplicador mayor al estimado.

Impacto social del proceso de conservación

Uno de los efectos de los procesos de conservación y revitalización de centros históricos es la valorización de las propiedades.  En Quito hay indicaciones de que el valor del suelo ha crecido en un 30% en los últimos tres años en respuesta a la expectativa de mejoramiento que genera la inversión pública en el área.  Las propiedades del Polo de Bom Jesus también han subido de precio desde que se inició la ejecución del Plan de Revitalización.  Este fenómeno, que constituye una medida del éxito de la estrategia de conservación, genera también impactos sociales negativos.  Los hogares de menores ingresos y actividades económicas que se beneficiaban de la disponibilidad de espacio de bajo precio y bien localizado en el deteriorado centro histórico, son desplazados por hogares de mayores ingresos o actividades económicas más rentables.

Las experiencias analizadas difieren en el tratamiento de los impactos sociales del proceso de conservación.  En Cartagena, al no haber habido coordinación de las intervenciones, el problema no ha sido medido ni abordado.   Con seguridad, hogares pobres ocupando propiedades tugurizadas han sido desplazados por las inversiones privadas de conservación y rehabilitación de viviendas.  Estas familias posiblemente se unieron a las familias que viven en  asentamientos irregulares en la periferia de la ciudad o se desplazaron a otras viviendas tugurizadas en el centro.  En el caso de Recife el problema no se ha presentado aún dado el alto grado de abandono en que se encontraban los inmuebles del Polo do Bom Jesus.   El Plan de Revitalización reconoce que es conveniente diversificar los usos del
suelo del área rehabilitada y propone la rehabilitación de viviendas  que, en la medida de lo posible, retengan los hogares originales.  De momento ésta no es más que una declaración de intenciones ya que no se han emprendido acciones especificas en este sentido.  El abordaje del problema es particularmente complejo en el caso de Recife por cuanto no existen programas nacionales ni locales de asistencia financiera para hogares de bajos ingresos que les facilite acceso a viviendas rehabilitadas en centros históricos.

La Empresa del Centro Histórico de Quito tiene un activo programa de vivienda para diversificar los usos del suelo atrayendo hogares de diferentes niveles de ingreso a vivir en el centro.  Como parte de ese programa ha iniciado con éxito la radicación en viviendas  rehabilitadas de hogares de bajos ingresos arrendatarios u ocupantes de inmuebles
deteriorados El programa se basa en un estricto control del tamaño y calidad de las viviendas de modo de que los costos de las obras de conservación y rehabilitación sean los menores posibles. El programa se financia con los
ahorros y créditos hipotecarios de los beneficiarios y subsidios del Ministerio de la Vivienda dentro del programa nacional de vivienda y parece sustentable en tanto los subsidios no exceden el 25% de valor del las viviendas. Esta estrategia permitiría aliviar el problema sin embargo, en la medida que el proceso de conservación y revitalización avance, el valor de las propiedades aumentará lo que podría poner las viviendas rehabilitadas fuera del alcance de los hogares de muy bajos ingresos.

Impacto urbano del proceso de conservación

El incremento del valor del suelo que generalmente acompaña los procesos de conservación y revitalización urbana - en tanto sea meramente especulativo y no el resultado de la rentabilidad de las actividades económicas o el mayor
ingreso de los residentes - puede poner en peligro la sostenibilidad del proceso.  El control de los  procesos especulativos es un desafío en todos los casos analizados.

En Cartagena, el precio demandado por los propietarios por las casas en el período de mayor actividad de rehabilitación subió a niveles tales que impedían a la mayor parte de los hogares interesados acceso a estos bienes.
Este proceso limitó el mercado de viviendas rehabilitadas a los grupos de mayores ingresos del país.  El colapso de la demanda ocurrido en los años 1997 y 1998 como resultado de la crisis económica de Colombia, frenó el
proceso especulativo pero no hay claridad como se comportará la oferta al reactivarse la demanda.  La sostenibilidad de largo plazo de la conservación de Cartagena depende  en parte de la diversificación de la oferta de viviendas rehabilitadas, proceso que a su vez depende de que el valor de las propiedades se mantenga en línea con la capacidad de pago de los demandantes potenciales.

En Quito existe preocupación de que el aumento de los precios de las propiedades impida continuar con los proyectos de vivienda para hogares de bajos ingresos los que son muy sensitivos a las variaciones del precio de
los edificios a ser rehabilitados (dado que los costos de rehabilitación están bajo mayor control por parte de la Empresa).  Asimismo, la retención de propiedades por parte de los propietarios (usualmente especulando con las
alzas de precio) afecta negativamente el logro de los objetivos del Programa.  La Empresa estudia el impacto potencial de este proceso y  las medidas al alcance de la municipalidad para contrarrestarlos.  Entre estas
se cuentan el estricto cumplimiento de las ordenanzas municipales de conservación, que autorizan al Municipio a expropiar los inmuebles declarados bajo protección que no se encuentren bien mantenidos o sobre los que los propietarios no actúen a requerimiento de la Municipalidad.   La adquisición de inmuebles ruinosos de propietarios que no quisieron participar en el Programa de Revitalización del Barrio de Recife fue una acción de gran poder disuasivo que emprendió la Municipalidad en la fase inicial de Programa.

Comentarios finales.  Sustentabilidad de largo plazo del esfuerzo de conservación

Motivar al sector privado a invertir en la conservación de patrimonio urbano ha probado ser una tarea difícil pero no imposible.  De la experiencia recogida en los casos estudiados se puede inferir que requiere un compromiso
sostenido del sector público el que tiene que asumir el liderazgo con base en acciones orientadas a revertir los complejos procesos de obsolescencia urbana que están asociados al deterioro del patrimonio urbano.  Los
resultados - inversiones no subsidiadas del sector privado en conservación y reciclaje de inmuebles patrimoniales - toman tiempo en materializarse y no son fácilmente sostenibles en el tiempo.  Requieren de apoyo público para
reducir la incertidumbre de los inversionistas y clientes sobre la rentabilidad  de mediano y largo plazo de las inversiones.

Cartagena presenta un panorama alentador de inversiones privadas que siguieron, por motivaciones esencialmente exógenas a los esfuerzos públicos,el liderazgo del Gobierno Nacional y Municipal en la conservación del patrimonio monumental de un centro histórico de importancia extra continental.  La sustentabilidad de este proceso, sin embargo, está también muy sujeta a la evolución de factores exógenos, como la evolución de la economía nacional y
las preferencias de los grupos de altos ingresos por residencias de veraneo en la ciudad.  Cartagena se beneficiaría de un plan de gestión del Centro Histórico que buscara coordinar las intervenciones de los diferentes niveles de gobierno, facilitara la inversión privada y promoviera la diversificación de la oferta inmobiliaria y de servicios del Centro. Estos desarrollos contribuirían a dar mayor estabilidad al proceso de conservación al reducir su dependencia de un número limitado de actores e inversionistas.

Quito, por su parte, es un caso donde el sector público ha buscado activamente involucrar a inversionistas privados a través de un esfuerzo concertado de revitalización de un centro histórico que estaba perdiendo dinamismo.   La sustentación de largo plazo de este esfuerzo puede ser menos volátil que en el caso de Cartagena, al estar determinada por el dinamismo de una variedad de actividades urbanas que el programa de revitalización está promoviendo.  La presencia de instituciones con mandatos claros y eficientemente administradas es una segunda garantía de sustentabilidad del esfuerzo en el caso de Quito.   Ellas garantizan la estabilidad de la acción pública uno de los factores a los que la inversión privada es más sensible.

En Recife el sector público lideró un proceso de promoción de nuevas actividades centrales en el Polo do Bom Jesus que había perdido todo rol central en la ciudad.   La sustentabilidad de largo plazo de este esfuerzo no está aun completamente asegurada  y depende de la sostenida acción de la Municipalidad en la revitalización del resto del Barrio.  La diversificación de actividades - de recreación,  cultura, servicios a las exportaciones - y de clientes interesados en el Barrio - turistas y habitantes de la ciudad y la región contribuirá a reducir la volatilidad de la demanda por las actividades y servicios localizados en el Polo.

La estabilidad de la demanda por espacio en los centros históricos es la mejor garantía de sostenibilidad de largo plazo del esfuerzo de conservación.  Los inversionistas y consumidores privados son los únicos que pueden dar esta estabilidad al proceso.